זכויות דייר מוגנות
דירות מוגנות הן זכות במקרקעין, הנגזרת מה-חוק הגנת הדיירים (1972), נוצר תחת שלטון בריטי. זה מסדיר את היחסים בין בעלי נכסים, דיירים ומגן על הדיירים מפני העלאות שכר דירה או פינוי.
מי הם דיירים מוגנים?
- דיירים מוגנים הם אלה המתגוררים בנכס כשוכרים לפני 1940, ולא שילמו אגרת מפתח.
- דייר שהתגורר בנכס לפני 20 באוגוסט 1968. החכירה אינה קובעת כי חוק הגנת הדייר חל עליו. הוא גם לא שילם דמי מפתח. יש לציין כי חוק הגנת הדייר אינו חל על דייר זה.
- דייר מוגן ששילם את אגרת המפתח לבעלים, וכעת הוא מחזיק ביעילות בנכס.
- דיירים מוגנים שקיבלו זכויות על פי החוק (למשל, מותו של דייר מוגן והאנשים שגרים איתו בדירה והם קרובי משפחה מהשורה הראשונה כמו בן זוגו וילדיו) הופכים אז לדיירים מוגנים הכפופים לחוק. החוק כולל גם מקרים בהם דייר בנכס הופך לדייר מוגן, במקום הדיירים המוגנים המקוריים המפורטים בהסכם.
דמי מפתח
דייר משלם תשלום ראשוני עבור השימוש וההנאה של הנכס. זאת בנוסף לדמי השכירות הכלכליים שהיו משולמים בשוק הנכסים בשיעור מוזל.
מה הזכויות של דייר מוגן?
ישנם יתרונות כלכליים רבים המגנים על זכויות הדייר:
- דייר מוגן יהיה מוגן מפני פינוי לאורך כל חייהם.
- דמי השכירות בשיעור נמוך יותר מאשר דמי השכירות הכלכליים על נכס דומה בשוק הפתוח.
- כאשר הנכס מועבר לדייר מוגן אחר, יחויב חלק יחסי מדמי המפתח העתידיים.
- העברת זכויות דייר מוגנות מבן משפחה אחד למשנהו בכפוף למגבלות חוקיות
דייר מוגן, שמאי מקרקעין
זכויות השוכר המוגן הן חלק משמאות מקרקעין. הם מעריכים את התועלת הכלכלית שהיא יוצרת, כלומר ההפרש בין דמי השכירות ששולמו בשוק החופשי לבין דמי השכירות הנמוכים ששולמו במציאות. חיסכון זה מהוון על פני תקופה של 15 שנים, המהווה את התקופה הסטנדרטית להחלפת דיירים מוגנים. זה כולל גם הערכה של חלקו המהוון העתידי של השוכר במי מפתח לתשלום המהווה 60% מהעמלות העיקריות המהוונות.
